房地产估价-长期趋势法——随堂

长期趋势法

3.长期趋势法适用的估价对象和条件
　　适用对象：价格无明显季节波动的房地产
　　条件：拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且资料真实、可靠
4.长期趋势法估价的操作步骤
　　搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠
　　整理上述资料，建立比较基准，化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图
　　观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象价格随时间变化的规律，得出一定模型
　　用此模型去推测、判断估价对象在估价时点的价格

1、价格明显季节波动的房地产为何不选取？

2、为何选择的对象（估价对象或类似房地产的时间较长的好？

3.时间短的，比如估价对象或类似房地产的3.时间假设是2年内的，有哪些缺陷？

例题二

需要预测某宗房地产2006年的价格，已知该类房地产2001——2005年价

格及其逐年上涨额如表7-2中第2列和地3列所示。

年份

房地产价格的实际值

逐年上涨额

房地产价格的趋势值

2001

685

0

0

2002

717

32

718.5

2003

750

33

752.0

2004

785

35

785.5

2005

819

34

819.0

表7-2 某类房地产2001-2005年的价格（元/平方米）

长期趋势法

长期趋势法的作用

　　——用于推测、判断房地产未来价格
　　用途（五用途）
　　用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
　　用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益
　　用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
　　用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力
　　用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
趋势
　　房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关
　　长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨或下降趋势越强