Real Option 4-7

Real option dalam proyek adalah segala sesuatu yang terjadi setelah kita mengambil proyek yang dapat mengubah nilai NPV.

Fleksibilitas Proyek:

1. Timing of Project Cash Flow

2. Expansion

3. Contract, Shutdown, Abandon

Perusahaan memiliki sebidang tanah di suatu kawasan yang akan dikembangkan. Pada awalnya, kawasan tersebut hanya dapat dikembangkan sebagai kawasan hunian biasa. Perusahaan berniat untuk membangun kondotel di tanah tersebut. Dari hasil analisis diketahui bahwa dibutuhkan modal sebesar $3,500,000 untuk membangun kondotel dan arus kas bebas diperkirakan sebesar $300,000 per tahun dengan required rate of return sebesar 15%. Arus kas terjadi selamanya.

Apabila diketahui dari dinas tata kota bahwa terdapat perubahan rencana wilayah dan kawasan tersebut diputuskan untuk diubah menjadi kawasan niaga dan direncanakan pemerintah daerah akan membangun Pusat Eksibisi dan Pertemuan. Selain itu, diperkirakan kawasan tersebut akan menjadi pusat bisnis baru.

Nilai NPV seharusnya merefleksikan adanya opsi 1. Berbeda dengan nilai expected, Opsi akan mempengaruhi nilai expected CF yang pada akhirnya mempengaruhi nilai NPV

Posisi Option 1 dalam proyek dijelaskan dengan Option Binomial berikut:

NPV dihitung dengan menggunakan CF sesuai kondisi terbaru:

1. Identifikasi saat terjadinya opsi

2. Hitung efek opsi terhadap FCF (hitung FCF baru untuk kondisi opsi)

3. Timing FCF nomor 2 adalah pada t saat terjadinya opsi

4. Hitung ulang NPV

Perusahaan berniat untuk membangun kondotel di tanah yang dia miliki. Dari hasil analisis diketahui bahwa dibutuhkan modal sebesar $3,500,000 untuk membangun kondotel dan arus kas bebas diperkirakan sebesar

1. Kondisi optimis: $750,000 per tahun probabilitas 50%; dan

2. Kondisi pesimis: $150,000 per tahun probabilitas 50%.

Jika percobaan ini berhasil perusahaan dapat membangun 10 hotel yang sama dengan struktur arus kas yang identik. Required rate of return sebesar 15%. Arus kas terjadi selamanya.

Option Binomial Tree:

Perusahaan berniat untuk membangun kondotel di tanah yang dia miliki. Dari hasil analisis diketahui bahwa dibutuhkan modal sebesar $3,500,000 untuk membangun kondotel dan arus kas bebas diperkirakan sebesar

1. Kondisi optimis: $750,000 per tahun probabilitas 50%; dan

2. Kondisi pesimis: $150,000 per tahun probabilitas 50%.

Jika percobaan ini gagal maka proyek akan dilikuidasi. Proses likuidasi akan berlangsung satu tahun dan perusahaan diperkirakan akan mendapatkan full amount of IO. Required rate of return sebesar 15%. Arus kas terjadi selamanya.

Option Binomial Tree:

Nilai NPV Statis selalu lebih rendah daripada NPV yang mempertimbangkan opsi 2 dan 3 sehingga menghasilkan keputusan yang bias karena menghilangkan kesempatan berkembang atau likuidasi/meninggalkan/mengurangi proyek di mana:

1. Opsi 2 akan menaikkan FCF proyek

2. Opsi 3 akan memperbaiki nilai FCF pada kondisi buruk